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嘉兴在线新闻网     2017-10-20 18:33:51     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  德银发表研报称,香港人口结构的变化可能为行业前景蒙上阴影,降低住房需求,而同时香港政府正在增加土地供应量。鉴于这些因素,德银大幅减小了中期的房价预期,并预计到2026年房屋空置率将上升至9%,平均销售价格下降48%。

  香港市场总的购房行为也在过去10年内显著下降,反映了近年来人口增长的减速。德银预期总的住宅需求在2017-26年间为338314单位/年。尽管近年来香港的家庭数量上升,但同时分间楼宇的数量也在上升,政府最新数据显示,有8.76万个家庭住在这一类房中。

  香港政府在2016年底发布的《长远房屋策略》中下调了10年住房需求预期为460000。而且和人口增长减缓的趋势一致,新建住房需求也出现了史上最大的下跌。德银通过分析人口趋势,再开发、再安置等住房需求的影响,预计住房需求为338314,比政府预计低26%。

  虽然群众普遍认为香港土地资源贫乏,但德银分析政府的土地用途报告时,注意到全香港1100平方公里的土地中,2014年使用比例也只有30%,有效土地使用率则只有24%。2013年后,德银认为政府正在促进土地供应正常化,除了通过再开发、增加开发密度以及适用土地开发审核刺激中短期土地供应之外,还同时积极推进新开发区和新城镇建设,比如新界北部和大屿山的长期开发建设。德银预计2017-2026年间接近93781套的私人住房供给盈余,会导致2048年房价下降48%。

  德银认为目前市盈率(P/E)模型更适合为成熟的商业模式估值,因为开发商更关注资产周转率(相对土地储备)。而之前使用的资产净值(NAV)估值法相对不再适用。基于现在土地供应正常化的背景,以及面对暗淡的市场前景,土地储备不再是最重要的指标。考虑到其对供求基本面的负面观点,德银相信5-7倍的P/E倍数是比较合适的。长期来看,房地产行业的P/E倍数也有很大的向下调整的趋势,从1995年的29x到2010年的10x,其背后的原因是行业成长机会减小。

  德银最后表示调高2017和2018的盈利预期,因为年至今的住房价格比之前所预期的更为强劲,但对2019年及之后的盈利预期都明显偏低,对之后的房价并不乐观。德银修正行业标的的盈利预测和目标价格,多数公司的目标价都有一定下调,还改变了对恒基地产、嘉里建设和新世界发展的评级,从买入下调到持守,另外对新鸿基地产和信和置业维持持守评级不变。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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